Intermediazione e Home Staging a Roma. L’intervista

Intervista a Massimiliano Podestà. L’Home Staging dal punto di vista del mediatore

Intervistiamo Massimiliano Podestà, Agente immobiliare che opera da anni su tutto il territorio nazionale, dopo aver maturato una considerevole esperienza anche in ambito di real estate internazionale. È titolare della RealPodEstate (www.realpodestate.it), che offre servizi di valutazione, consulenza, ricerca e mediazione immobiliare in ambito residenziale, commerciale, alberghiero, oltre a cantieri ed uffici.

È inoltre unico referente per il centro Italia della Viager s.r.l. (www.viager.it), prima ed unica società in Italia specializzata in Nude Proprietà e vendite immobiliari con costituzione di rendite vitalizie in Italia e Costa Azzurra.

- Massimiliano, quale è la sua esperienza nell’ambito dell’intermediazione e perché crede che l’home staging la possa migliorare?

Lavoro da diversi anni nel campo della mediazione immobiliare ed ho cercato sempre di aggiornare le mie conoscenze professionali, frequentando corsi, leggendo e confrontandomi continuamente con esperti di ogni settore. Ciò che spesso diventa fonte di problemi nel marketing del mercato immobiliare italiano è il forte coinvolgimento emotivo che i proprietari mettono in gioco quando decidono di vendere la loro casa.

Lo si nota già dalla valutazione che, se onesta, viene dai più interpretata come una sotto stima perché noi italiani, ammettiamolo, vendiamo solo fuoriserie ma quando compriamo troviamo solo catorci! Spesso si pensa che l’acquirente non debba solo comprare la nostra casa, ma anche sposare il nostro gusto… Niente di più sbagliato!

In questo scenario ritengo che spersonalizzare gli immobili e renderli più accattivanti rappresenti l’unica soluzione per ottenere il massimo, ed è questa una delle funzioni principali dell’home staging.

L’Home Staging come risorsa per il mercato immobiliare

- Come ha conosciuto l’home staging? Ne ha avuto già esperienza diretta?

Il primo approccio con l’home staging l’ho avuto negli Stati Uniti quando, per conto di una importante Società Italiana (la Catag Commercial s.r.l. – www.cbce.it) ho avuto la straordinaria opportunità di recarmi a Miami ed a New York per assistere la clientela italiana interessata all’acquisto oltreoceano.

Sono rimasto immediatamente folgorato dall’impatto sensoriale che gli immobili “staged” avevano su di me e sui clienti.

Ho notato inoltre, anche partecipando al Mipim (il principale evento immobiliare europeo www.mipim.com), come la competizione del marketing si combattesse principalmente proprio sul migliore servizio di “presentazione”, cioè di home staging, ed ho intuito che, presto o tardi, anche in Italia avremmo avuto bisogno di questa “arte”.

Da allora continuo a leggere testi di home staging per conoscenza personale e sto seriamente considerando l’ipotesi di frequentare un corso.

Lei architetto conosce qualcuno che possa insegnarmi l’home staging…?

- Cosa pensa del mercato immobiliare italiano in confronto a quello americano?

Una risposta completa richiederebbe troppo spazio, mi limiterò dunque all’essenziale.

Il mercato americano è frenetico e ne riflette l’andamento economico e la mentalità finanziaria.

La reazione dei venditori statunitensi al “credit crunch” è stata immediata, i prezzi sono spontaneamente scesi del 30/40% sia nell’usato che in costruzione, eguagliando in percentuale il calo dei volumi cosi’ da innescare rapidamente un meccanismo di ripresa che infatti, a distanza di appena 2 anni, si sta registrando.

In Italia invece, a fronte di un calo del 30/40% dei volumi, assistiamo a prezzi stabili o in lieve diminuzione e questo, purtroppo, potrebbe allontanarci dalla ripresa. Dovere di cronaca ci impone di ricordare che in Usa le famiglie hanno una più spiccata propensione all’indebitamento ed all’uso della leva finanziaria, in Italia siamo abituati a considerare la casa come un forziere di famiglia dove mettere tutti i risparmi.

Questo in parte ci ha salvati anche se, guardando il quadro nel suo insieme alla luce della globalizzazione, quando cade qualche grosso player ci si fa male tutti.

Ogni popolo ha molto da insegnare all’altro e nel marketing penso noi si abbia davvero molto da imparare dagli States.

- Che effetto crede possa determinare, a lungo termine, sulla sua attività professionale l’impiego di innovative tecniche di marketing immobiliare?

Credo fermamente che non si possa mai smettere di cercare, di aggiornarsi, di imparare qualcosa di nuovo. Bisogna tentare, sperimentare e rischiare. Senza rischio non c’è attività di impresa.

La comunicazione immobiliare si è letteralmente trasferita dalla carta stampata ad internet nel giro di pochi anni. Ormai anche venditori ed acquirenti che hanno qualche primavera alle spalle sono abili utenti dei motori di ricerca e condizionano le scelte degli operatori. Ma esiste qualcosa che internet ancora non può sostituire né surrogare: l’emozione di entrare in una casa e sentirsi già “a casa”, quel brivido, colpo di fulmine che ci cattura e ci fa sognare. Ciò che ho visto fare grazie all’ home staging è proprio questo: aiutare i venditori a superare la propria emotività e gli acquirenti a sognare ad occhi aperti senza dover necessariamente essere schiavi del sogno del venditore.

Vendere casa senza home staging mi sembra come voler convincere l’acquirente di un maglione ad indossarlo obbligatoriamente con i jeans in virtù del fatto che così piace a noi, perché precluderci la vendita a chi invece vorrebbe comprare quel maglione per metterlo sopra ad un velluto a coste?

no-staged e staged: esempio di intervento di home staging

Compravendita immobiliare in Italia, il futuro è ‘staged’

- cosa pensa delle attuali tendenze del mercato immobiliare italiano e cosa potrebbe determinare un approccio più market oriented degli operatori immobiliari?

Ho pubblicato sul mio blog (www.realpodestate.it/blog) un articolo che riporta i numeri degli ultimi 60 anni di mercato immobiliare in Italia. Penso si possano commentare da soli: dal 2008 i volumi sono tornati ai livelli del 1999, mentre i prezzi sono ad oggi arretrati appena ai livelli del 2007/08.

I tassi sono destinati a salire, impattando a breve sulle rate dei mutui. La domanda è diminuita in modo considerevole mentre continua a crescere l’offerta.

Per distinguersi e prevalere è necessario dotarsi di strumenti e strategie innovative, come l’home staging!

- Ha mai venduto una casa staged, e se no, quali sono i suoi progetti futuri in questo campo?

In America è impossibile vendere immobili che non siano “staged”, mentre per l’Italia ero da tempo alla ricerca di un professionista in grado di fornire questo servizio alla mia clientela. Tentare il “fai da te” non porta alcun beneficio reale; pur volendo svuotare e riordinare un immobile servono conoscenze specifiche per preparare al meglio una casa per la vendita. Ho molte idee e progetti che riguardano cantieri, frazionamenti, negozi, uffici, ville, immobili di pregio, condomini.

Per ogni tipologia esiste un marketing specifico ed ogni casa è uguale solo a se stessa. Sarò ben lieto di proporre ai miei clienti la consulenza dell’Architetto Adriano Guglielmo e del suo Studio, certo di rendere loro un servizio che li aiuterà a vendere prima e meglio.

http://www.homehoteldesign.com/contatti/

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